关于贯彻执行《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的实施细则

关于贯彻执行《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的实施细则

为深入贯彻《宿州市城乡建设指挥部办公室关于印发促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》（宿建指办〔2022〕5号， 以下简称《若干措施》），确保各项惠民惠企措施落实到位，特制定如下实施细则。

一、 优化土地出让方式

（一） 适用范围：热点区域的重点地块。

（二） 办理流程：编制出让方案时，采取“竞地价与竞品质相结合”的拍卖方式进行出让。

（三） 责任单位及承办科室：市自然资源局，储备中心。

二、 延长土地出让金缴纳时间

（一） 适用范围：新出让的经营性用地。

（二） 办理流程：在签订出让合同前，充分征求土地竞得人意见。对于愿意采取分期方式缴纳土地出让金的，引导企业按要求提出分期缴纳申请，将分期次数、金额和期限等载入出让合同，并在合同签订后一个月内缴纳比例不低于全部出让金额的50%,余款一年内缴清。

（三） 办理时限：土地竞得人在土地成交后5个工作日内提出分期缴纳土地出让金申请，10个工作日内将分期的次数、金额和期限等载入出让合同。

（四） 责任单位及承办科室：市自然资源局，储备中心。

三、 支持缓缴城市基础设施配套费

（一） 适用范围：主城区（含市管园区）范围内，在申请办理建设工程规划许可证时需缴纳城市基础设施配套费的房地产开发项目。

（二） 办理程序：

1. 申报。房地产开发企业填写《缓缴城市基础设施配套费申请书》，向政务服务中心市自然资源局行政审批服务窗口提出申请。

2. 受理。行政审批服务窗口进行初审，符合条件的，在0.5个工作日内转交建筑规划科进行审查。

3. 审查。建筑规划科在0.5个工作日内审核缓缴的城市基础设施配套费数额，并形成审查意见。

4. 审议。市自然资源局提请市自然资源和规划管理委员会对开发企业缓缴城市基础设施配套费事项进行审议。

5. 办结。市自然资源和规划管理委员审议通过后，由行政审批服务窗口在0.5个工作日内向房地产开发企业出具《同意缓缴城市基础设施配套费意见书》，同步办理建设工程规划许可证。

（三） 办理时限：1.5个工作日。

（四） 责任单位及承办科室：市自然资源局，市自然资源局行政审批科受理缓缴城市基础设施配套费申请、出具《同意缓缴城市基础设施配套费意见书》；建筑规划科承办缓缴城市基础设施配套费的审查。

四、推动项目平稳交付

在建房地产开发项目因疫情等不可抗力因素影响施工建设进度，导致不能如期交房的，可视具体情况适当顺延交房期限，但最长不超过三个月。鼓励购房人和房地产开发企业针对项目具体情况进行沟通协商。

责任单位：市住房城乡建设局、市房管中心。

五、 强化金融政策支持

（一） 保持房地产贷款平稳增长。督促金融机构加大保障性租赁住房支持力度，支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房企的优质项目。

（二） 有效促进房地产业健康发展。对首次购买刚需住房和购买改善性住房的商业性个人住房贷款实施差别化住房信贷政策。鼓励各银行机构在政策范围内对首套房执行最低首付款比例，首套房贷款利率保持近五年最低水平。

（三） 做好受疫情影响按揭贷款纾困工作。鼓励银行通过采取灵活合理延期还款、延长贷款期限、阶段性调整还款周期等方式降低贷款用户还贷压力。对无法现场办理手续的，采取灵活方式办理， 单独因疫情原因逾期的，不下调贷款风险分类、不记入征信、不收罚息。

（四） 责任单位：人民银行宿州市中心支行、银保监会宿州监管分局、宿州市地方金融监管局。

六、 调整公积金贷款政策

（一）职工申请住房公积金贷款应具备条件：

1. 借款人及配偶应当按时、连续、足额缴存住房公积金6个月 （含）以上；

2. 有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力且信用良好；

3. 所购房应是宿州市行政区域内自住住房；

4. 首次申请住房公积金贷款或者第二次申请住房公积金贷款；

5. 借款人家庭没有未结清的住房公积金贷款。

（二） 贷款额度、期限和利率。

1. 单方最高贷款额度为30万元，夫妻双方最高贷款额度为50万元；

2. 住房公积金贷款期限可延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年；

3. 公积金首次贷款利率按照国家有关规定执行；第二次公积金贷款利率，按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。

（三） 申请住房公积金贷款需提供的材料：

1. 《商品房买卖合同（预售）》原件；

2. 《宿州市新建商品房购销合同登记备案表》原件；

3. 首付比例不低于购房款（首次贷款20%、第二次贷款30% ） 的发票或收据原件；

4. 提供《商品房预售许可证》复印件，并加盖售房企业公章；

5. 借款人及配偶身份证原件；

6. 借款人及配偶户口簿、结婚证原件（未婚者出具“婚姻状况 声明书”、离异未再婚者出具“婚姻状况声明书”及离婚证或法院判决书原件）；

7. 借款人提供还款银行卡原件。

（四） 住房公积金贷款担保方式：

1. 使用新购商品房房产抵押担保；

2. 正常缴存公积金的职工担保。

（五）借款人可以先提取账户内公积金余额后，再申请住房公积金贷款。

（六） 办理时限：10个工作日。

（七） 责任单位及承办科室：市公积金中心，政务中心市公积金中心服务窗口。

七、实行购房入学政策

（一） 适用范围：2022年5月16日（含5月16日）至2024 年5月15日（含5月15日）,在宿州主城区新购房屋（包括期房）的埇桥区籍业主子女；在宿州主城区新购置二手房，同一房产从 2020年1月开始算起，原则上在一个学段内（小学六年、初中三年） 只享受一个入学名额（多胞胎、二胎除外）。购房时间以购房合同备案之日为准，符合条件的埇桥区籍业主子女，从2022年秋季学期开始，在所居住的小区公办幼儿园入园；从2023年秋季学期开始， 在所居住的学区公办小学、初中入学。

（二） 办理流程：

1. 学前教育入园（转园）流程：适龄幼儿父母持家庭户口簿、 本小区不动产权证（暂未办理不动产权证的，持本小区购房合同、购房发票、购房备案表）等相关证明材料，在规定时间内到幼儿园办理报名（转园）登记手续（具体详情由相关公办幼儿园发布）；小区没有公办幼儿园或暂未投入使用的，适龄幼儿父母在规定时间内，通过城区公办幼儿园网上报名登记系统录入幼儿信息，办理报名登记手续（具体详情由相关幼儿园发布）。当报名登记人数多于招生计划时，采取摇号的方法确定录取名单。

2. 义务教育入学（转学）流程：适龄儿童少年父母持家庭户口簿、本小区不动产权证（暂未办理不动产权证的，持本小区购房合同、发票、备案表），在规定时间内到学区学校办理报名登记手续。 业主子女有转学（其他年级）需求的，于每学期开学前一周到所在学区学校办理转学手续。

（三）责任单位及承办单位：市教育体育局、埇桥区教育体育局，市主城区公办幼儿园、公办小学、公办初中。

八、加快项目开工手续办理

（一）精简申报材料：根据房屋建筑工程施工进展顺序，房地 产工程可分为“基坑支护和土方开挖施工”和“工程整体”两个阶段申办施工许可证。建设单位确定施工总承包单位后，分阶段申办 “基坑支护和土方开挖施工阶段”施工许可证时，相关申报材料可按下列原则处理：

1. 工程用地批准手续。已具备建筑工程用地手续，包括具有《不动产登记证书》；或《国有建设用地划拨决定书》；或已经签订《国有建设用地使用权出让合同》；或取得《建设用地规划许可证》；或取得《建设项目用地预审与选址意见书》，且《不动产权证书》或 《国有建设土地划拔决定书》的取得有明确的承诺时限。

2. 工程规划许可手续。已取得《建设工程规划许可证》，或规划 （设计）方案已经自然资源规划主管部门审定，并由建设单位承诺规划（设计）方案已确定且符合规划条件。

3. 已经确定施工企业。建设单位已明确施工总承包单位，施工总承包单位应当依法对工程实体施工质量安全负责。

4. 施工图设计文件审查。已取得工程施工图审查合格书，或者有申办施工许可证对应阶段满足施工进度要求的图纸、且已通过审图机构审查，取得了相应阶段的施工图设计文件审查合格意见。

5. 其他材料。建设资金落实承诺书、保证工程质量和安全的措施材料参照申办整体工程施工许可证材料办理。

（二）相关要求：

1. 分阶段办理施工许可的，各阶段施工许可的建设、施工、勘察、设计、监理单位必须一致。

2. 分阶段进行施工图审查的，建设单位应委托同一家施工图审查机构进行审查，并配合提供各阶段审查所需要的施工图设计文件。施工图审查机构对受委托的建设工程施工图设计文件审查质量负责。

3. 分阶段申请办理施工许可证的工程，分阶段的施工许可证不能作为工程竣工验收档案资料，也不能作为竣工验收申报资料，在申办下一个阶段的施工许可证时应直接申请办理整体工程施工许可证。

4. 未批先建的工程、存在建筑工程施工发包与承包违法行为的工程不适用分阶段申办施工许可。

5. 分阶段办理施工许可的，同步合并办理分阶段工程质量、安全监督手续，工程质量监督、安全监督机构应同步进行质量和安全监督，及时查处违规违法行为，确保工程质量安全。

6. 基坑支护和土方开挖施工暂停或完工后，如无法及时申请下 一阶段的施工许可证，建设单位应当履行工程质量安全首要责任， 涉及基坑支护超过设计使用年限，承诺采取包括回填基坑等方式在内的有效措施保证基坑安全。

7. 发证机关应加强事中事后监督管理，发现工程建设、设计、 施工、监理等单位及注册人员未按照承诺履职或存在违法违规行为，或超施工许可范围（阶段）施工的，依法对责任单位及相关责任人处理，情节严重的应撤销施工许可证并进行行政处罚。

（三） 办理时限：3个工作日。

（四） 责任单位及承办科室：市住房城乡建设局，市政务服务中心工程建设项目综合窗口收件、受理、初审、发证；市住房城乡建设局审批科牵头承办，建设工程管理中心、工程质量监督站协办。

九、完善基础配套设施

（一） 供水配套设施完善：

1 .房地产开发项目建筑区划红线外供水设施，与道路建设同步实施，费用纳入土地开发支出；由道路建设主体单位，委托供水企业建设，并按照安徽省现行建设工程预算计价定额支付费用，竣工验收后由供水企业负责运营维护管理。

2. 已建成道路需完善红线外供水配套基础设施的，由开发企业向项目属地主管部门提出接水申请，由主管部门委托供水企业勘察、设计、编制工程预算，并签订委托代建协议。工程竣工经验收合格后移交供水企业运营维护。

3. 非开发项目红线外接水工程参照执行。

4. 责任单位及承办单位：市城管局、市供水公司

（二） 供气配套设施完善：

1 .房地产开发项目建筑区划红线内供气设施，与工程建设同步实施，由开发企业委托供气企业建设；房地产开发项目建筑区划红线外供气设施，与工程建设同步实施，由供气企业建设，竣工验收后由供气企业负责运营维护管理。

2. 责任单位及承办科室（单位）：市住房城乡建设局，各县区、 园区燃气管理部门、各燃气企业。

（三） 供暖配套设施完善：

1. 房地产开发项目建筑区划红线外供暖设施，与道路建设同步实施，费用纳入土地开发支出。

2. 严格执行《国务院办公厅转发国家发展改革委等部门〈关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展意见〉的通知》（国办函〔 2020〕129号），新建商品房、保障性住房等建筑区划红线内供暖管线及配套设备设施的建设安装费统一纳入放开发建设成本，不得向买受人另外收取。

3. 已建成道路需完善供暖配套基础设施的，由开发企业向市城管局审批科提出申请，委托供暖企业勘察、设计、编制工程预算， 并签订委托代建协议。工程竣工验收合格后，移交供暖企业运营维护。

4. 责任单位：市城管局。

（四） 供电配套设施完善：

1. 提高房地产开发项目接电效率。为房地产开发项目提供前期咨询服务，并配备专属客户经理，提供从技术咨询到装表接电一揽子服务。

2. 提升房地产开发项目业扩报装便利度。推进“互联网+”线上办电服务，在业务受理、方案答复、竣工报验、合同签订等环节实行线上办理，进一步提升客户服务质效。

3. 责任单位：市房产中心，国网宿州供电公司。

十、提升项目竣工验收质效

（一）办理流程：

1. 验收登记：建设单位第一次申请项目（或单体工程）验收时, 对项目（或单体工程）涉及到的所有验收事项进行登记，已满足使用功能的单位工程可开展单独竣工验收。

2. 验收申报：建设单位可根据项目实际情况，选择申请“建设工程规划核实”“人防工程竣工验收备案”“城建档案验收” “建设工程竣工验收备案”“建设工程消防验收或备案”等联合验收。对于较为复杂的建设项目，建设单位也可以申请分项验收（联合验收事项分项申报），联合验收牵头单位和综合窗口应实行联合验收， 并联审批。

3. 实行容缺受理：对在验收时部分无法提交的工程文件资料， 实行告知承诺制。办理要件为其他前置验收事项结果的，实行容缺受理的方式，一次性受理，不得以其他验收事项未办结为由，拒绝受理。受理后，后置部门在等待期间，应对其他材料先行审查，待前置验收事项完成后，通过审批系统共享给后置部门即可办理。没有法律法规明确规定的，不得列为前置办理要件。

4. 实行城建档案验收告知承诺制：各级城建档案管理机构提前介入，指导建设单位按照《建设工程文件归档规范》规定要求，及时收集汇总工程准备阶段、工程施工以及工程监理等建设工程文件，并于工程联合验收前，提前移交城建档案管理机构。建设单位在申请联合验收时，同步在工程建设项目审批管理系统上提交《建设工程城建档案验收告知承诺书》。竣工验收阶段文件由建设单位自承诺之日起3个月内将原件移交至城建档案管理机构。

5. 规范验收意见反馈：验收意见分为合格、整改和不合格三种, 超期未提交验收意见的验收事项，视为该验收事项通过验收，一切责任由该事项验收单位承担；专项验收（备案）有整改意见的，通过平台及时向建设单位推送整改通知，对存在问题一次性告知，建设单位应组织相关单位按要求完成整改，通过平台报送整改工作情况报告，验收部门根据整改情况及时复验；对不违反相关法律法规，不影响使用和安全性能，并能通过事中事后监管完成的整改内容， 相关主管部门可以采取告知承诺的形式予以验收（备案）通过；复验仍存在问题或建设单位在规定的整改期限内未提出复验申请的，相关验收部门反馈验收不合格意见，并明确不合格理由、法定依据。

6. 生成联合验收结果：已完成房屋建筑工程竣工验收备案的验收项目，通过审批系统核发带有电子签章的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》电子凭证，一般不再核发纸质证书。平台同步将结果文书推送至不动产登记等业务系统，实现数据共享。

（二） 办理时限：15个工作日。

（三） 责任单位及承办科室：市住房城乡建设局、市自然资源局、市人防办，市政务服务中心工程建设项目综合窗口、人防窗口负责收件、受理、反馈验收意见。

十一、优化商品房预售资金监管

（一）增设节点：

1. 商品房预售后至主体结构封顶前，一层为一个节点，开发企业按层按比例申请使用70%重点监管资金（重点监管资金X70%/总楼层x实际完成楼层）。

2. 主体结构封顶后至取得《工程竣工验收报告》前，按分部、 分项工程实际进度予以审核拨付。开发企业申请拨付时，应提供主要分部、分项工程（如水、电、气、电梯、门窗、公装等）施工合同和进度证明、购买建筑材料、设备合同等，在重点监管资金余额不低于10%的前提下，予以审核拨付。

（二） 加强信用考核成果运用：

1. 对信用A+级开发企业的在建项目，商品房预售重点监管资金拨付上浮10% （重点监管资金余额不低于10% ）。

2. 对信用A级开发企业的在建项目，商品房预售重点监管资金拨付上浮5% （重点监管资金余额不低于10% ）。

3. 对信用A+级和信用A级开发企业允许用银行保函替换等额重点监管资金，但替换比例最高不超过重点监管资金额度的50%。

（三） 优化预售资金流程管理：

1. 预售资金拨付申请受理、审核全部进入市、区、园区服务大厅，在专门窗口受理；

2. 审核审批网上办理；

3. 限时办结。一般监管资金当即办理不超过1个工作日，重点监管资金2个工作日内办结。

（四） 责任单位及承办科室（单位）：市房管中心，市场处、 租赁处、园区各分局。

十二、简化住宅价格备案流程

（一） 价格备案范围：主城区（含市管园区）新建商品住房实行价格备案制度。

（二） 商品房价格备案程序：

1. 申报。新建商品住房达到预售节点，开发企业填写《申报宿州市商品住房价格备案信息表》，全面真实提供价格申报相关材料 （《国有建设用地使用权出让合同》《公建配套建设计划表》《建设工程设计方案总平图》《房屋建筑面积预测报告》《鸟瞰图》《户型图》《房屋交付标准表》《宿州市商品住房销售明码标价公示牌》及 其他需要的材料)，申请启动备案程序。

2. 初审。综合考虑成本、利稅、周边市场行情等因素，根据国家、省、市房地产市场调控工作要求，市房管中心指导开发企业合理申报价格并签署初审意见，并在2个工作日内将材料移交到市发改委价格备案窗口。开发企业报送材料不齐全或不符合有关规定的，一次性告知需补正的有关材料限期补正。

3. 备案。市发改委在接到市房管中心移交的开发企业申报商品住房价格备案材料及初审意见后，3个工作日内审核确认销售备案价格，并向开发企业发放《宿州市商品住房销售价格备案价目表》, 对需要出具《成本审核报告书》的项目延长15个工作日，对需要会商的项目延长3个工作日。

(三) 引入第三方成本审核机构开展成本审核

1 .下列情形之一由市房管中心委托具有法定资质的第三方机构开展成本审核，出具《开发成本审核报告书》：

(1 )开发企业首次申请商品住房项目价格备案的；

(2) 同一商品住房项目分批分期备案的，下一批次备案价格在一年内涨跌幅超调控目标的；

(3) 对于情况复杂的房地产项目，低容积率、高绿地率、精装修优质房地产项目，增加装配式比例建设高品质住房的房地产项目。

2. 市房管中心委托依法定程序产生的第三方成本审核机构开展成本审核。

(1) 市房管中心出具《商品住房成本审核工作通知单》，送达第三方成本审核机构；

(2) 开发企业向第三方成本审核机构提供《商品住房成本审核所需资料清单》及相关资料；

(3) 第三方成本审核机构在10个工作日内出具《成本审核报告书》，报送市房管中心。

(四) 建立价格备案会商机制。市发改委会同市房管中心建立商品住房价格备案会商机制。下列情形应会商审定：

1. 商品房住房项目首次价格备案；

2. 同一商品住房项目，分批分期备案的，下一批次备案价格在 一年内涨跌幅超调控目标的；

3. 对于情况复杂或首次申报价格明显高于或低于周边市场行情必要时报宿州市房地产市场调控工作协调领导小组。

(五) 责任单位及承办科室(单位)：市房管中心、市发改委 在市政务服务中心设立专门窗口受理、初审、备案、发放价格备案表；市发改委行政审批科、市房管中心房产科具体承办。

本实施细则自发布之日起施行，有效期与《若干措施》一致。 由市房管中心负责解释。在执行期间如国家法律、法规、政策另有规定的，以国家法律、法规、政策为准。