宿州市新建住宅小区物业承接查验实施细则

宿州市新建住宅小区物业承接查验

实施细则

 

第一条 为规范我市新建住宅小区物业承接查验行为，加强对前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，明确建设单位和物业服务企业责任，根据《物业管理条例》、《物业承接查验办法》、《安徽省物业管理条例》及有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

第三条 本办法适用于本市行政区域内国有土地上的新建住宅小区物业承接查验活动。

第四条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

第五条 市物业管理行政主管部门负责指导和监督全市物业承接查验工作。

县区（园区）物业管理行政主管部门具体负责本辖区内物业承接查验的指导和监督工作，包括承接查验备案、投诉受理等。

街道办事处、乡镇人民政府负责对承接查验资料移交、现场查验、签订物业承接查验协议、交接等过程进行监管，居民委员会、村民委员会予以协助配合。

第六条  建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

第七条  建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

第八条 建设单位与前期物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验事项。

前期物业服务合同就物业承接查验内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

不能达成补充协议的，按照国家、行业标准履行；没有国家、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准执行。

第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，与物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作；未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第十二条 实施物业承接查验，主要依据下列文件：

（一）物业买卖合同；

（二）临时管理规约；

（三）前期物业服务合同；

（四）物业规划设计方案；

（五）建设单位移交的图纸资料；

（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第十三条 物业的承接查验按照下列程序进行：

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

（三）查验共用部分、共用设施设备；

（四）解决查验发现问题；

（五）确认查验结果；

（六）审核物业承接查验协议；

（七）签订物业承接查验协议；

（八）办理物业交接手续；

（九）办理物业承接查验备案。

第十四条 建设单位应当在物业交付使用60日前，以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验工作。物业服务企业和建设单位确定物业承接查验方案，主要包括承接查验内容、查验方法和查验人员组成等，并向属地街道办事处（乡镇人民政府）报备，启动物业承接查验工作。

第十五条 现场查验20日前，建设单位应当在街道办事处（乡镇人民政府）监督下向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（六）园林施工图纸及树种清单；

（七）业主名册；

（八）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

根据移交的有关图纸资料及电子档案形成资料移交清单，由物业企业、建设单位、街道办事处三方签字确认。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第十六条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第十七条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

第十八条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

第十九条 现场查验应当由物业服务企业、建设单位和街道办事处（乡镇人民政府）共同参与，综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

第二十条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位、物业服务企业参加查验的人员和街道办事处（乡镇人民政府）监管人员共同签字确认。

第二十一条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验，同时由街道办事处（乡镇人民政府）现场监督。

承接查验过程发现的各项问题可以按照以下方式处理：

（一）对资料查验中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，应当将问题逐项记录在《图纸资料移交清单》，交建设单位确认并确定整改时限；

（二）对物业设施设备承接查验中发现的不合格项，记录在《设施设备移交清单》中，交建设单位确认并确定整改时限；

（三）对物业房屋共用共有部位承接查验中的不合格项，记录在《共用共有部位承接查验单》中，交建设单位确认并确定整改时限；

（四）对物业承接查验中的重大缺陷记录在《重大缺陷记录表》中，交建设单位确认并确定整改时限。

第二十二条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业、街道办事处（乡镇人民政府）人员共同确认现场查验的结果。

第二十三条 街道办事处（乡镇人民政府）对物业服务企业和建设单位起草的物业承接查验协议进行审核，出具审核通过证明后，建设单位与物业服务企业双方签订物业承接查验协议。

第二十四条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第二十五条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第二十六条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

第二十七条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

第二十八条 物业服务企业、建设单位和街道办事处（乡镇人民政府）共同参与交接工作，并形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，并由建设单位、物业服务企业和街道办事处（乡镇人民政府）共同签章确认。

第二十九条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

第三十条 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

第三十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的县区（园区）物业管理行政主管部门办理备案手续：

    （一）前期物业服务合同；

    （二）临时管理规约；

    （三）物业承接查验协议（包括审核通过证明）；

    （四）建设单位移交资料清单；

    （五）查验记录；

    （六）交接记录；

    （七）其它承接查验有关的文件。

第三十二条 县区（园区）物业主管部门应在备案申请后5个工作日内，对符合备案要求的出具物业承接查验备案证明。

第三十三条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第三十四条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

第三十五条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十六条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

第三十七条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

第三十八条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立纸质及电子档案并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主、业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止前10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。业主委员会应当在《物业服务合同》生效前，邀请业主代表、街道办事处、乡镇人民政府及物业所在地房地产行政主管部门参加，会同新的物业服务企业完成承接查验工作。

原物业服务企业退出项目前应当将预收的交接之日以后的物业服务费用、代收的各种水、电、气等费用移交给新的物业服务企业，并将移交情况在建筑区划内予以公告。

第三十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

建设单位也可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

 第四十条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

第四十一条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

第四十二条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第四十三条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

第四十四条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。各县区（园区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

第四十五条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由辖区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第四十六条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十八条的规定处罚。

第四十七条 前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。

第四十八条 本办法自印发之日起施行。

 

 

 

 

 

 

 

 

物业承接查验备案表

 

 

 

 

项目名称：                      

 

报备单位：（公章）                  

 

填表日期：                      

 

 

 

 

 

 

 

              （单位）             印制

 

 

 

填 表 须 知

 

一、申请备案的物业服务企业须按表内所列栏目如实填写。

二、本表请用电脑输入相关内容并打印。

三、本表内的数字、时间、电话号码一律用阿拉伯数字填写。

四、本表中“物业类型”填写为住宅小区、大厦、办公楼、商场、厂房、其他。

五、本表填写一式二份，承接查验备案完成后，一份由申请备案的物业服务企业收存，一份由县区（园区）物业主管部门收存。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

物业 项目 基本 情况	项目名称
	详细地址
	四至
	所在地	市       县区（园区）      街道（乡镇）     社区（村）
	选聘方式		项目竣工时间
	占地面积	㎡	总建筑面积				㎡
	总套数（套）		物业服务收费标准
	分期建设情况
物业 服务 企业 情况	企业名称
	办公地址				邮政编码
	法定代表人				联系电话
	项目经理				联系电话
	联系人				联系电话
建设 单位 情况	建设单位名称
	办公地址					邮政编码
	负责人					联系电话
	联系人					联系电话
前期物业服务合同期限	年   月　　日至       年    月    日
物业项目 交接日期	年    月 　　日
物业 承接 查验 备案 要件 情况	前期物业服务合同
	临时管理规约
	物业承接查验协议
	移交资料清单
	查验记录
	交接记录
	其它承接查验有关的文件
县区 （园区） 物业 主管 部门 意见	（盖 章） 年    月    日
物业 承接 查验 备案 证明	编号：
	领取人（签名）：       联系电话：
	领取日期：       年     月     日

 

 

 

物业承接查验备案证明

                     

                              编号：               

 

                 （物业服务企业名称）：

你单位提交的关于                         （项目名称）物业承接查验备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下：

一、项目名称：                                  ；

二、建设单位名称：                        　    ；

三、项目地址：                                  ；

四、总建筑面积：                                ；

五、前期物业服务合同期限：                      ；

六、物业项目交接日期：                          。

特此证明。

 

备案单位（盖章）

                               年     月     日